惨淡！香港房地产市场响起 “警报”

自6月以来

香港发生的示威活动持续升级

香港消费力疲弱

市场投资信心不足

这打击着香港房地产业的每一环

香港地产市场的各个环节已响起 “警报”：土地拍卖市场遇冷，四大地产发展商的市值合计已蒸发1320亿港元，旗下豪宅项目延售；一、二手房交易量和金额都创半年新低，不少二手房业主大幅折价才能抽身离场。

市道惨淡，地产代理公司也难“揾食”，房地产中介面临“饭碗”不保的就业危机；而在租赁市场方面，商铺、写字楼的租金都在下跌，不少业主低价放租。更有港媒指出，香港地产市场的低迷，导致投资热钱正在外流。

四大地产家族身家缩水

投资热钱流向境外

香港房地产市场的危机“警报”

最先在一宗遇冷的土地拍卖上拉响

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据港媒报道，7月中旬，香港启德新一块跑道区住宅地，仅接获4份标书。相比早前的数据，标书数量骤减一半。这块地最后由会德丰（0020.HK）、嘉华国际（0173.HK）及中海外（0688.HK）合组的财团，以127.398亿元投得，折合每方尺楼面地价11842元，较市场估值下限1.3万元还要低9%。

与今年3月推出，位于相邻地段的启德4B区1号地块相比，尺价下跌了13%，创下区内两年半新低。

土地拍卖市场的遇冷

预示了香港地产发展商的日子也过得苦涩

南都记者统计发现，6月9日至近期最低位9月3日期间，香港4大地产发展商——长江实业集团（01113.HK）、恒基地产集团（00012.HK）、新鸿基地产（00016.HK） 和新世界发展（00017.HK）的市值共计蒸发了1320亿港元。

其中，长实集团从59.95港元/股跌至51.75港元/股，跌逾13.7%；恒基地产从41.2港元/股跌至35.60港元/股，下跌近13.6%；新鸿基地产从128.9港元/股下跌至107.90港元/股，下跌16.3%；新世界发展从11.96港元/股下跌至9.63港元/股，下跌19.5%。

市场环境不好，长实集团和新鸿基地产均决定延迟销售新的豪宅项目。8月14日，长江实业集团表示，估价115亿港币、位于波老道21号的豪宅项目原预计8月开始预售，但目前香港的氛围难以销售豪宅，只能延后。新鸿基地产的港岛西半山豪宅CENTRAL PEAK新盘同样暂时搁置。

此外，资本策略地产（0497.HK）旗下港岛渣甸山白建道豪宅、乐声电子大潭道海景别墅都还按兵不动。

有媒体报道，香港地产市场冷清

投资热钱却涌向了泰国房地产市场

据彭博社报道，曼谷房地产开发商巨头白玉兰集团总裁吉林（Keerin Chutumstid）表示，8月初刚推出市场的一个位于曼谷的52层项目，至8月中旬已有约四成公寓单位被订购，来自内地及香港的买家占多数。

对此，包括新鸿基、会德丰、恒基兆业、恒隆等地产商在媒体上两度发声，谴责不断升级恶化的暴力行为和破坏事件，指本港经济自年初已出现下行压力，暴力冲突持续，令情况雪上加霜，希望香港尽快回归安宁与法治。

大型地产商的掌舵人也纷纷站出来发声。长江和记实业主席李泽钜在媒体上表示，对于暴力行为对香港的影响深表关注，并表示希望事情可以和平解决。恒隆集团（0010.HK）董事长陈启宗更坦言，旗下商场有租户暂停营运，希望事件能尽快平息。

楼市交易量值均创新低

地产中介要“争饭碗”

据香港差饷物业估价署最新数据，截至7月份，私人住宅售价指数报394.4点，较6月份的394.8点再跌0.01%，连续第二个月回落，较5月份历史高位的397.3点回落0.72%。

即使楼价连续两月回落

楼市的交易量却不乐观

香港土地注册处9月3日发布的数据显示，8月份全港整体物业共录5159宗买卖登记（包括住宅、工商铺、纯车位及其他等等），创六个月新低，按月及按年分别减少19.1%及22.9%。整体物业登记总值相应再跌21.4%，仅录得424.4亿元，量值均创下6个月新低及年内次低。

而对比6月，送交注册的所有种类楼宇买卖合约共6211份，再往前一个月，楼宇买卖注册量高达10353宗。

暴力示威活动对楼市买卖市场的影响

已通过数据反映出来

8月3日，乱港分子发起游行，队伍由大角咀走至旺角，再兵分三路至尖沙咀、红磡及黄大仙聚集和示威，令交通一度陷入瘫痪；8月4日，乱港分子再次举行将军澳“反送中”游行，当晚大批人士占领铜锣湾。

与此同时，地产代理商中原地产表示，8月3至4日该行10大蓝筹屋苑中8个录得“0成交”。另外两家地产代理商利嘉阁地产及美联物业的10大蓝筹屋苑则分别录得4宗及3宗成交。而蓝筹屋苑表现一直被视为香港楼市参考指标。

此外，二手房市场的交易也明显放缓

根据中原地产数据，二手私人住宅方面，8月份录2663宗及226.4亿元，较7月份2808宗及259.8亿元下跌5.2%及12.8%，宗数连跌4个月，创下6个月新低，近2个月登记量更持续低于3000宗水平。

据港媒报道，即使是昔日抢手的半新盘，也只有大幅减价才能出售，减幅4%到20%不等。香港置业位于将军澳的半新盘CAPRI，新近减价105万元后，才录得本月首宗二手房成交。原业主4月放盘价为720万元，最后以615万元沽出，减价达14.6%。更有地产商表示，有外籍客人感到近日市况波动，于是将名下物业减价约17%套现回流原居地。

一、二手房交易量骤降

房地产代理公司的业绩随之下滑

香港龙头地产代理美联集团（1200.HK）8月28日公布，截至6月30日，半年股东应占溢利为9360万元，按年跌37.8%。同日，另一龙头代理中原集团亦公布，上半年促成总体物业成交额5378亿元，佣金收入92亿元，按年倒退16%，税后盈利5.04亿元，减幅为21%。

公司业绩不佳，地产中介也面临“饭碗”不保的就业危机。据美联集团住宅部门首席执行官布少明（Sammy Po）介绍，该公司在香港大约有4万名房产中介，而其中20%将面临“淘汰”。美联集团副主席黄静怡则估计，根据下半年预测一手房7000宗交投，折算上半年平均持牌代理人数，则平均每34名代理争1单买卖。

工商铺交易将陷入“冰封”

中环写字楼空置率3年来最高

多家香港地产代理商的研究报告显示，今年4月香港商铺成交量和金额均达到高峰，此后至7月份逐月下降，跌势明显。

9月4日，美联工商舖资料研究部综合土地注册处资料显示，8月份全港工商舖注册宗数录328宗（剔除10亿元以上内部转让个案），按月下跌25.6%，创自今年3月以来新低；注册金额约40.59亿元，按月急挫33.1%，是自2016年6月以来新低。

美联工商铺行政总裁黄汉成表示，本港事件持续发酵等因素使得准买家普遍持观望态度，入市步伐审慎，为工商铺交投量带来一定压力。黄汉成预计工商铺交投陷入“冰封”状态， 9月份注册数据将维持低位，在最坏情况下，资金将会出现大规模外逃情况，预期整体工商舖买卖价格于今年或按年下跌15%。

据港媒报道，一间位于湾仔骆克道揭阳大厦的迷你街铺近日被业主以亏损510万元的价格转让，原业主于2013年以910万元购入，如今以400万元转出。另外，位于香港先达广场一间面积约115平方尺的店铺，系业主于2000年以188万元购入，新近则以175万元易手。

此外，“玩具大王”蔡志明近期以月租500万元放租PRADA在明年租期满后搬离的商铺，大幅减租44%以吸引新租户。据悉，PRADA决定在2020年租约期满后，关闭在铜锣湾罗素街约1万5000方尺的分店，该店铺月租为900万港元。

房地产咨询机构仲量联行商铺部的数据显示，近期香港写字楼租赁市场的需求也显得疲弱。

截至7月底，甲级写字楼空置率为5.3%，其中中环市场录得56100 平方尺的负吸纳量（空置空间大于新租赁空间），将空置率推升至2.6％的三年高位。写字楼整体市场租金在七月份按月下跌 0.1%。中环和湾仔/铜锣湾市场的租金持续下滑，分别按月下跌 0.2%和 0.1%。 

南都特派香港报道组

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